Ratgeber Nachlassimmobilie
Immobilie geerbt in Hamburg. Die zehn Fragen, die jeder Erbe stellt.
Kurze Antworten mit Fristen, Freibeträgen und Paragrafen, Rechtsstand 2026. Allgemeine Information für Erben in den Elbvororten, keine Steuer- oder Rechtsberatung; die Details klären Sie mit Steuerberater oder Notar.
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Muss ich das Erbe annehmen?
Nein. Sie können innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls beim Nachlassgericht ausschlagen (§ 1944 BGB); wer schweigt, hat angenommen.
Ausschlagen lohnt sich nur, wenn die Schulden den Nachlass übersteigen. Bei einer Immobilie in den Elbvororten ist das selten; im Zweifel vorher den Wert einordnen lassen, das geht innerhalb der Frist.
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Wann muss ich das Finanzamt informieren?
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls ist der Erwerb dem Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Bei einem notariellen Testament oder einem gerichtlich eröffneten Testament entfällt die Anzeige meist, weil Gericht oder Notar melden.
Die Erbschaftsteuererklärung selbst kommt erst auf Aufforderung des Finanzamts, mit einer Frist von mindestens einem Monat. Zuständig ist in Hamburg das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz.
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Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf eine Immobilie an?
Steuerfrei bleiben 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel und 20.000 € für alle übrigen Erben. Auf den Rest zahlen Ehegatten und Kinder je nach Höhe 7 bis 30 Prozent (Steuerklasse I).
Beispiel: Ein Kind erbt ein Haus in Rissen mit Stichtagswert 1.000.000 €. Nach dem Freibetrag bleiben 600.000 €, darauf fallen 15 Prozent an, also 90.000 €. Jeder Euro, um den der Stichtagswert niedriger angesetzt wird, spart hier 15 Cent.
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Wie bewertet das Finanzamt die Immobilie?
Typisiert nach dem Bewertungsgesetz zum Todestag, je nach Objekt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, ohne das Haus je gesehen zu haben. Das Ergebnis liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert.
Liegt der Marktwert darunter, dürfen Sie den niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG): durch das Gutachten eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag. Ein marktgerechter Verkauf ist damit selbst der Nachweis.
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Bleibt das Elternhaus steuerfrei, wenn ich einziehe?
Ja, unter Bedingungen: Ehegatten und Kinder können das selbst genutzte Familienheim steuerfrei erben, wenn sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre dort wohnen bleiben; bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Unverzüglich heißt in der Praxis innerhalb von etwa sechs Monaten. Wer vor Ablauf der zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer er ist aus zwingenden Gründen gehindert.
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Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich verkaufe?
Der Erbfall selbst löst keine Spekulationssteuer aus. Sie übernehmen die Zehnjahresfrist des Erblassers: Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder sie zuletzt selbst bewohnt, ist Ihr Verkauf einkommensteuerfrei.
Kritisch wird es nur bei vermieteten Objekten, die der Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. Dann ist der Gewinn zwischen seinem Kaufpreis und Ihrem Verkaufspreis zu versteuern (§ 23 EStG).
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Muss das Grundbuch berichtigt werden?
Ja, die Erben werden als Eigentümer eingetragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung beim Grundbuchamt gebührenfrei.
Als Nachweis genügt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll; bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein. Für den Verkauf muss die Berichtigung nicht abgeschlossen sein, sie kann im Kaufvertrag mit beantragt werden.
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Brauche ich einen Erbschein, und was kostet er?
Nur ohne notarielles Testament. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt, die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert: bei 500.000 € rund 1.900 € einschließlich der eidesstattlichen Versicherung, bei 1.000.000 € rund 3.500 €.
Die Bearbeitung dauert in Hamburg meist vier bis acht Wochen. Für Bank, Grundbuchamt und Käufer ist der Erbschein der Nachweis, dass Sie verfügen dürfen.
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Wir sind mehrere Erben und uneinig. Was nun?
In der Erbengemeinschaft entscheidet über Verwaltung die Mehrheit, über den Verkauf nur Einstimmigkeit. Der letzte Ausweg ist die Teilungsversteigerung, bei der der Erlös meist deutlich unter dem Marktwert liegt.
Fast immer scheitert die Einigung am Wert, nicht am Willen. Eine neutrale Marktwertanalyse, auf die sich alle verlassen können, löst die meisten Blockaden; danach bleibt die Wahl zwischen Auszahlung eines Erben oder gemeinsamem Verkauf.
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Verkaufen oder vermieten?
In den Elbvororten liegt die Mietrendite bezogen auf den Verkaufswert meist unter drei Prozent, dazu kommen Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsrisiko. Verkaufen ist häufig die klarere Lösung, vermieten lohnt sich vor allem bei saniertem Zustand und langem Anlagehorizont.
Entscheidend sind Zustand, Sanierungsbedarf, die Spekulationsfrist und die Zahl der Erben. Ich rechne Ihnen beide Wege mit realen Zahlen aus Ihrer Lage durch, kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Erst der Wert, dann die Entscheidung.
Stichtagswert, Unterlagen, Fristen: Ich ordne die Immobilie ein, bevor Sie sich festlegen. Kostenfrei, auch wenn Sie behalten.