Nachlassimmobilie
Eine Immobilie geerbt? Worauf es jetzt wirklich ankommt.
Der Verlust eines Menschen ist schwer genug. Kommt eine Immobilie aus dem Nachlass hinzu, stehen Erben schnell vor Fragen, die niemand vorbereitet hat. Welchen Wert hatte die Immobilie zum Todestag, was will das Finanzamt sehen, und was bedeutet das für die Erbschaftsteuer. Mein Name ist Robert Schmieder. Als Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien begleite ich Erben in den Hamburger Elbvororten ruhig und sachlich durch diesen Prozess.
Der Stichtag entscheidet, nicht der Verkaufstag.
Für die Erbschaftsteuer kommt es auf den Wert der Immobilie zum Todestag an, den sogenannten Bewertungsstichtag. Nicht der spätere Verkaufspreis ist maßgeblich, sondern der gemeine Wert, also der Verkehrswert, zu diesem einen Zeitpunkt. Diese Unterscheidung wird oft unterschätzt, sie hat aber direkten Einfluss darauf, wie viel Steuer am Ende anfällt.
Warum das Finanzamt oft zu hoch ansetzt.
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten Immobilie zunächst in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz, je nach Objekt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Dieses Verfahren rechnet pauschal und berücksichtigt die Besonderheiten Ihrer Immobilie nur eingeschränkt. Das Ergebnis liegt daher häufig über dem tatsächlichen Marktwert, und damit fällt auch die Steuerlast höher aus als nötig.
Wie sich ein niedrigerer Wert nachweisen lässt.
Das Bewertungsgesetz räumt Erben ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. In der Praxis gibt es dafür zwei Wege. Der erste ist ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken (§ 198 Abs. 2 BewG). Der zweite ist ein Kaufpreis aus einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist, sofern sich an der Immobilie seitdem nichts Wesentliches geändert hat (§ 198 Abs. 3 BewG). Wird die Immobilie also marktgerecht verkauft, kann der erzielte Preis selbst als Nachweis des niedrigeren Werts dienen.
Genau hier liegt mein Beitrag. Ich ordne Ihre Immobilie marktfundiert ein, dokumentiere die Wertgrundlage nachvollziehbar und steuere einen möglichen Verkauf so, dass er als belastbarer Nachweis taugt. Das förmliche Verkehrswertgutachten erstellt ein bestellter oder zertifizierter Sachverständiger, den richtigen Ansprechpartner vermittle ich Ihnen. Steuerliche Detailfragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater. So greift jeder Schritt sauber ineinander.
Wenn mehrere erben: die Erbengemeinschaft.
Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört die Immobilie zunächst allen zusammen. Verkauft, vermietet oder umgebaut werden kann sie nur einvernehmlich. Wo eine Einigung schwerfällt, droht im schlechtesten Fall die Teilungsversteigerung, meist zu Lasten aller Beteiligten. Mein Ziel ist, vorher für Klarheit zu sorgen, mit einer neutralen Wertgrundlage, auf die sich alle verlassen können, und mit einem geordneten Verkaufsprozess, der die Interessen der Erbengemeinschaft wahrt.
Wie wir gemeinsam vorgehen.
Stichtagswert
Ich ordne Ihre Immobilie zum relevanten Stichtag ein, auf Basis amtlicher Vergleichsdaten und der konkreten Lage in den Elbvororten.
Unterlagen und Fristen
Wir verschaffen uns einen Überblick, was Finanzamt, Notar und gegebenenfalls Amtsgericht benötigen, und in welcher Reihenfolge.
Entscheidung
Sie entscheiden in Ruhe, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist. Wenn ja, übernehme ich die Vermarktung in der gewohnten Qualität, diskret und kuratiert.
Häufige Fragen
Was Erben am häufigsten fragen.
Der Verkehrswert zum Todestag. Das Finanzamt setzt ihn typisiert nach dem Bewertungsgesetz an; liegt der Marktwert darunter, können Sie den niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachweisen, durch ein Gutachten oder einen Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag.
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Sprechen wir über Ihre Situation.
Schreiben Sie mir, worum es geht. Ich melde mich zeitnah und ordne mit Ihnen den ersten Schritt ein, ruhig und ohne Verkaufsdruck.