Marktdaten 2025
Immobilienpreise in den Elbvororten: was 2025 tatsächlich bezahlt wurde.
Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Mittel in Nienstedten 2,26 Mio. €, in Othmarschen 1,72 Mio. €, in Blankenese 1,65 Mio. €, in Groß Flottbek 1,49 Mio. € und in Rissen 1,05 Mio. €. Der Hamburger Durchschnitt lag bei 759.000 €. Eigentumswohnungen im Bestand kosteten in Othmarschen 7.210 € je Quadratmeter, in Blankenese 6.595 €. Alle Zahlen stammen aus beurkundeten Kaufverträgen, nicht aus Inseraten.
Nach dem Preisindex des Gutachterausschusses liegen Hauspreise in Hamburg 2025 rund 16 Prozent unter dem Höchststand von 2022, Wohnungspreise rund 12 Prozent. Seit 2024 steigen beide wieder leicht.
Je Stadtteil
Was die Elbvororte kosten. Beurkundet, nicht inseriert.
Portale und Preisatlanten zeigen Angebotspreise. Der Gutachterausschuss wertet aus, was am Ende im Kaufvertrag stand. Mit diesen Zahlen begründe ich den Inseratspreis, nicht mit Wunschpreisen aus dem Netz.
- Nienstedten2,26 Mio. €
- Othmarschen1,72 Mio. €
- Blankenese1,65 Mio. €
- Groß Flottbek1,49 Mio. €
- Rissen1,05 Mio. €
- Sülldorf698.000 €
- Hamburg gesamt759.000 €
- Othmarschen7.210 €
- Altona-Altstadt7.085 €
- Ottensen7.082 €
- Groß Flottbek6.942 €
- Nienstedten6.861 €
- Blankenese6.595 €
- Sülldorf5.017 €
- Rissen4.475 €
- Hamburg gesamt5.808 €
| Stadtteil | Haus, mittlerer Kaufpreis | Hausverkäufe | Wohnung, Bestand je m² | Wohnungsverkäufe | Bodenrichtwert je m² (Spanne) |
|---|---|---|---|---|---|
| Nienstedten | 2,26 Mio. € | 40 | 6.861 € | 31 | 1.570 € (1.136 € bis 2.499 €) |
| Othmarschen & Övelgönne | 1,72 Mio. € | 37 | 7.210 € | 67 | 1.619 € (875 € bis 3.294 €) |
| Blankenese | 1,65 Mio. € | 47 | 6.595 € | 54 | 1.858 € (909 € bis 3.294 €) |
| Groß- und Klein-Flottbek | 1,49 Mio. € | 41 | 6.942 € | 48 | 1.447 € (545 € bis 1.704 €) |
| Rissen | 1,05 Mio. € | 49 | 4.475 € | 42 | 837 € (545 € bis 1.056 €) |
| Sülldorf | 698.000 € | 22 | 5.017 € | 25 | 943 € (557 € bis 1.647 €) |
| Ottensen | zu wenige Verkäufe | 1 | 7.082 € | 184 | 1.520 € (738 € bis 3.522 €) |
| Altona-Altstadt | zu wenige Verkäufe | 1 | 7.085 € | 83 | 1.465 € (750 € bis 3.522 €) |
| Hamburg gesamt | 759.000 € | 2690 | 5.808 € | 5543 | 887 € (47 € bis 10.565 €) |
Zu jeder Lage gibt es eine eigene Seite mit Preisen, Bodenrichtwerten und den Fragen, die Eigentümer dort zuerst stellen; die Stadtteilnamen in der Tabelle führen direkt hin.
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Berichtszeitraum 2025, beurkundete Kaufverträge ohne ungewöhnliche Verhältnisse. Häuser: mittlerer Gesamtkaufpreis. Wohnungen: Bestand ohne Neubau, je Quadratmeter Wohnfläche. Wedel und Hetlingen liegen im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Kreis Pinneberg. Zum Bericht
Zinsen
Und die Zinsen dazu, tagesaktuell.
Der Preis, den ein Käufer zahlen kann, hängt am Zins. Deshalb stehen hier die Leitzinsen, die tatsächlich vereinbarten Bauzinsen und die Refinanzierungssätze der Banken, direkt von EZB und Bundesbank. Was ein Prozentpunkt mehr Zins an Kaufkraft kostet, erklärt der Ratgeber zu den Bauzinsen.
Stand 25.09.2026: Der Einlagesatz der EZB liegt bei 2,50 %, der Bauzins mit Zinsbindung über zehn Jahre im Neugeschäft deutscher Banken bei 3,92 %, die Rendite zehnjähriger Pfandbriefe bei 3,97 %. Quellen: Europäische Zentralbank, Deutsche Bundesbank.
Die drei durchgezogenen Linien sind die Zinsen, die deutsche Banken im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite tatsächlich vereinbart haben, getrennt nach Länge der Zinsbindung. Die gestrichelte Treppe ist der Einlagesatz der EZB, also der Leitzins.
Seit Januar 2024 bewegte sich der Einlagesatz zwischen 2,00 % und 4,00 %, der Bauzins mit über zehn Jahren Zinsbindung nur zwischen 3,34 % und 3,98 %. Bauzinsen hängen am langen Ende des Kapitalmarkts, nicht an der EZB. Wer nach einer Zinssenkung auf billigere Finanzierungen wartet, wartet meist vergebens; Käufer rechnen mit der durchgezogenen Linie.
Pfandbriefe sind die Anleihen, mit denen Banken Baufinanzierungen refinanzieren. Ihre Rendite ist der Einkaufspreis der Bank für Geld mit 10, 15 oder 20 Jahren Laufzeit, hier Tag für Tag.
Der Bauzins folgt dieser Linie mit wenigen Tagen Abstand, plus Marge der Bank, grob ein Prozentpunkt. In den letzten zwölf Monaten lag die zehnjährige Rendite zwischen 3,06 % und 3,97 %, zuletzt bei 3,97 %. Steigt sie, werden Finanzierungsangebote innerhalb einer Woche teurer. Das ist der frühere Indikator als jede EZB-Sitzung.
Bauzinsen liegen erfahrungsgemäß rund einen Prozentpunkt über der Pfandbriefrendite gleicher Laufzeit; das konkrete Angebot hängt von Beleihung, Bonität und Bank ab. Hauptrefinanzierungssatz der EZB derzeit 2,65 %, Bundesanleihe 10 Jahre 3,60 %, 30 Jahre 3,87 %. Quellen: Europäische Zentralbank (Leitzinsen), Deutsche Bundesbank (MFI-Zinsstatistik, Zinsstruktur). Keine Finanzierungsberatung, nur Marktkontext.
Häufige Fragen
Preise richtig lesen.
Warum sind die Preise auf Immobilienportalen höher?
Portale zeigen Angebotspreise, also das, was Verkäufer sich wünschen. Der Gutachterausschuss wertet aus, was am Ende im notariellen Kaufvertrag stand. Die Lücke zwischen beiden ist in den Elbvororten oft deutlich, weil viele Häuser mit zu hohem Startpreis angeboten und später reduziert werden.
Wie aktuell sind diese Zahlen?
Die Kaufpreise stammen aus allen beurkundeten Verträgen des Jahres 2025, veröffentlicht im Immobilienmarktbericht Hamburg 2026. Die Bodenrichtwerte gelten zum 1.1.2026. Der Bericht erscheint jedes Jahr im Frühjahr; die Zinsen weiter unten werden täglich von EZB und Bundesbank übernommen.
Was sagt der Mittelwert über mein eigenes Haus?
Wenig. Ein Mittelwert fasst Reihenhaus und Elbhangvilla zusammen. Für ein einzelnes Haus zählen die Vergleichsverkäufe aus der direkten Nachbarschaft, der Bodenrichtwert der Straße, Zustand und Grundstück. Diese Einordnung mache ich bei der kostenfreien Wertermittlung vor Ort.
Mittelwerte sind ein Anfang. Ihr Haus ist ein Einzelfall.
Bei der kostenfreien Wertermittlung vor Ort ordne ich Ihre Immobilie mit den Vergleichsverkäufen aus Ihrer Nachbarschaft ein, schriftlich und unverbindlich.
Robert Schmieder, Deutsche Bank Immobilien · Zuletzt geprüft: 25. September 2026 · Preise: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kaufverträge 2025