Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuern anfallen und wann der Verkauf steuerfrei ist.

Drei Steuern werden in diesem Zusammenhang genannt, aber nur eine hängt am Verkauf. Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Todestag, bemessen am Wert der Immobilie an diesem Tag; ob Sie später verkaufen, vermieten oder einziehen, ändert daran grundsätzlich nichts. Die Grunderwerbsteuer, in Hamburg 5,5 % des Kaufpreises, übernimmt nach dem Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Der Erwerb durch das Erbe selbst ist von ihr befreit.

Bleibt die Einkommensteuer auf einen Gewinn aus dem Verkauf, im Alltag Spekulationssteuer genannt. Sie fällt nur innerhalb der Zehnjahresfrist an und nur, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt war. Bei den meisten Elternhäusern in den Elbvororten, die seit Jahrzehnten in der Familie sind, spielt sie deshalb keine Rolle. Genau hinschauen sollten Sie bei Wohnungen, die der Verstorbene in den letzten zehn Jahren als Kapitalanlage gekauft und vermietet hat.

In drei Fällen. Erstens, wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Als Erbe treten Sie in seine Frist ein, sie beginnt nicht neu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Gezählt wird vom Tag, an dem er den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben hat, bis zu dem Tag, an dem Sie Ihren Kaufvertrag unterschreiben. Todestag und Grundbucheintrag spielen dafür keine Rolle.

Zweitens, wenn es gar keinen Kauf gab: Hatte der Verstorbene die Immobilie selbst geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kauf durch dessen Vorgänger. Liegt der lange zurück, ist der Verkauf steuerfrei.

Drittens, wenn die Immobilie selbst bewohnt wurde, und zwar entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor. Dafür reicht ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt; nur das mittlere Jahr muss vollständig dabei sein. Wichtig für Erben: Die Finanzverwaltung rechnet Ihnen die Eigennutzung durch den Verstorbenen zu (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000, Randziffer 26). Als Eigennutzung gilt auch, wenn ein Kind, für das Kindergeld gezahlt wird, unentgeltlich darin wohnt.

Stand die Immobilie zwischen Todestag und Verkauf länger leer oder haben Sie sie in der Zwischenzeit vermietet, lassen Sie die Eigennutzung vor dem Verkauf prüfen. Vermietet war vermietet: Für eine Kapitalanlage hilft die dritte Regel nicht.

Versteuert wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten und abzüglich dessen, was der Verstorbene für Kauf, Nebenkosten und Modernisierung bezahlt hat. Hat er die Immobilie vermietet, werden die Abschreibungen, die er steuerlich geltend gemacht hat, wieder hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 EStG). Ein Beispiel aus Ottensen:

Er kann sie senken. Das Finanzamt bewertet die Immobilie typisiert zum Todestag, oft über dem Marktwert. Einen niedrigeren Wert dürfen Sie nachweisen (§ 198 BewG), unter anderem mit einem Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag. Ein marktgerechter Verkauf im ersten Jahr ist damit selbst der Nachweis. Verkaufen Sie später teurer, als das Finanzamt angesetzt hat, erhöht das die Erbschaftsteuer nicht.

Eine Ausnahme kostet Geld: Wer das Familienheim steuerfrei geerbt hat, weil er eingezogen ist, verliert die Befreiung rückwirkend, wenn er innerhalb von zehn Jahren verkauft oder auszieht, außer er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Freibeträge und Steuersätze stehen im Ratgeber Immobilie geerbt.

Verkaufen alle Erben gemeinsam an einen Dritten, gilt für alle dieselbe Frist. Läuft sie noch, versteuert jeder seinen Anteil am Gewinn; ist sie abgelaufen, ist der Verkauf für alle steuerfrei.

Anders, wenn einer das Haus übernimmt und die anderen auszahlt. Steuerlich kauft er dann deren Anteile: Für diese Anteile beginnt bei ihm eine neue Zehnjahresfrist, und die ausgezahlten Geschwister haben verkauft. Läuft die Frist des Verstorbenen noch, kann bei ihnen Einkommensteuer anfallen (BMF-Schreiben zur Erbauseinandersetzung vom 14. März 2006). Wie die Auseinandersetzung aufgesetzt wird, gehört deshalb vor dem Notartermin auf den Tisch des Steuerberaters. Was sonst in einer Erbengemeinschaft zu beachten ist, steht bei der Nachlassimmobilie.

Nach heutigem Stand nicht. Am 23. Juni 2026 hat die Fraktion von Bündnis 90/Die Grünen einen Gesetzentwurf eingebracht (Drucksache 21/6637), der die Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien streichen würde; Gewinne wären dann unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Selbst genutzte Immobilien blieben befreit.

Einen ähnlichen Antrag der Grünen hatte der Finanzausschuss im Juni 2025 mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und AfD zur Ablehnung empfohlen (Drucksache 21/629). Von den Regierungsfraktionen liegt kein eigener Entwurf vor. Geltendes Recht ist die Zehnjahresfrist. Ändert sich daran etwas, aktualisiere ich diesen Abschnitt.